L’assurance loyer impayé est une garantie qui permet de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire. Le propriétaire se voit être indemnisé en cas de loyers et charges impayés, de litiges ou de dégradations immobilières. Toutefois, cette assurance répond à certaines conditions d’éligibilité qui s’appliquent autant pour le propriétaire qu’aux locataires.
Les critères d’éligibilité des locataires
Bien que le bien immobilier appartienne au bailleur, la garantie loyer impayé impose des critères stricts concernant le locataire avant même la signature du bail. Le premier critère que vérifient les assureurs serait la solvabilité du locataire. En effet, le seuil de ressources minimales du locataire est un facteur majeur qui permet de déterminer si le locataire est en mesure de payer régulièrement le loyer.
Les assureurs fixent généralement un taux d’effort de 33 % par rapport aux revenus du locateur. Un locataire solvable devrait donc pouvoir assurer son loyer, ses taxes et ses charges sans compromettre sa situation financière. Cette solvabilité est un critère très attendu par l’assureur lors de la réception des pièces justificatives. A défaut, le propriétaire ne sera pas indemnisé, même s’il a cotisé pendant plusieurs mois. Pour vérifier, il est conseillé de demander les quittances de loyers de l’ancien logement du locataire afin de contrôler sa qualité de bon payeur. Les dernières fiches de paie seront également nécessaires pour évaluer la solvabilité du locataire.
En parallèle, la situation professionnelle du locataire s’inscrit également dans les critères indispensables requis par les assureurs. Les locataires en CDI sont plus susceptibles d’être éligibles que ceux en CDD. Les locataires en CDD devront notifier que leur contrat dure encore plus de 8 mois. Pour les travailleurs indépendants, une justification d’activité continue durant plus de 2 ans serait nécessaire. A noter que ces conditions ne sont pas imposées par la loi, l’assureur a le droit d’accepter ou de refuser librement.
Les conditions d’éligibilité du propriétaire pour souscrire à l’assurance loyer impayé
Il est tout à fait normal que le propriétaire soit soumis à des conditions d’éligibilité puisqu’il sera le principal bénéficiaire. L’assurance loyer impayé ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale du locataire. Le logement doit aussi répondre aux normes de location, qu’il soit meublé ou vide. De manière générale, les assureurs fixent également un plafond de loyer éligible qui avoisine les 2 000 à 2 500 euros.
Sachez également que la loi Boutin interdit l’accumulation de protections par les bailleurs. C’est-à-dire, le propriétaire ne peut pas souscrire à la fois à une assurance loyer impayé et demander une caution, solidaire ou non. Le seul cas où cette accumulation est autorisée, c’est dans la situation où le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Par ailleurs, les assureurs peuvent également exiger la présence de certaines clauses dans le contrat de bail. La clause résolutoire permet de résilier de plein droit le contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations. En cas de colocation, la clause de solidarité doit être incluse dans le contrat de bail. Cette clause notifie la responsabilité à titre individuel de l’ensemble des obligations du bail. Cela permet de réclamer les impayés auprès des autres occupants si l’un d’eux n’arrive pas à payer sa part.
Les dossiers à fournir pour la souscription à une assurance loyer impayé
Figurant encore parmi les conditions d’éligibilité de l’assurance loyer impayé, le dossier d’assurance réclamé par l’assureur doit être fourni au préalable avant la signature du contrat de bail, au maximum 15 jours après la signature du bail pour éviter les délais de carence.
Parmi les justificatifs obligatoires du dossier d’assurance, on retrouve :
- Le contrat de bail (avec possibilité d’ajustement des clauses)
- L’attestation d’assurance habitation
- Les pièces d’identité des parties prenantes (vous et le ou les locataires)
- L’état des lieux d’entrée du logement
Pour étudier la solvabilité du locataire, les assureurs réclament généralement les 3 dernières fiches de salaire, le contrat de travail, le dernier avis d’imposition et les justificatifs d’allocation. Pour les travailleurs indépendants, la carte professionnelle ou le numéro d’inscription au SIREN doit compléter le dossier comprenant les deux derniers avis d’imposition et les justificatifs d’allocation. En revanche, les étudiants ne devront fournir qu’une attestation de scolarité en plus des justificatifs d’allocation.